我会会长周才炳与地产大咖们共论新兴地产

近日，新兴地产发展高峰论坛在江苏省会议中心隆重举行，会上首次提出的“新兴地产”及其对房地产业未来发展的影响，引发与会者热议。会后，包括人民网、新华网、中新网、凤凰网、新浪、搜狐、星空地产网、今日爆点、南京楼市、乐生活行销网、房掌柜、同花顺、百灵环保网在内的百家海内外传媒被集体刷屏，引起业界广泛关注和重视。

在本次论坛上，中国房地产协会会长刘志峰，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌，中国房地产业协会副会长胡志刚，江苏东方地产研究院执行院长郭井立，东南大学系主任、博导李德智等重磅嘉宾发表了重要演讲。卢勇、刘宇庆、郑淑全、周才炳、徐琴、吴旭辉、周琦、吴翔华、朱凤泊、刘嵘等各路专家，从不同角度，对"新兴地产"的内涵、使命，及其与互联网+、供给侧改革等方面的关系进行了深度解读和讨论。

主持人：今天从上午到现在有些高频词，一个叫新兴地产，一个是房子是用来住的，不是用来炒的，新兴地产在当下的这种不同的模块下面到底何去何从，应该是怎样的模式是最佳的最优的，到底什么样的资源整合是最优的整合，这一系列的问题，我们邀请几位业界的学界大咖精英上台一起来探讨，我们邀请对话的主持人是一个重量级的人物，他在20多年前一直在地产界默默耕耘，而且卓有成效，对房地产充满了乃至生命的热爱和激情。他就是东方地产研究院理事长郭井立院长。请郭院长上台。

接下来再邀请几位专家：

南京信息技术学院教授卢勇

江苏省工商联五金机电商会会长周才炳

山东儒房融科网络科技股份有限公司总裁郑淑全

江苏东方地产研究院研究员刘宇庆

南京工业大学教授吴翔华

郭井立：时间过的也很快，我过去在这个行业里面驰骋，认识了很多大咖级的人物，今天在座的每位专家在这个行业都是顶尖的，我们这些老师都是在这些行业界经过了很多年的打拼，而且他们目前已经达到了相当的高水平，我建议要为中国有这样一批专家给予热烈的掌声！

下面的这几位都是我们研究院的专家研究员，你们已经聆听了我们研究院专家对新兴地产的演讲，新兴地产到底能给我们带来什么？新兴地产到底面临什么样的挑战？

我们起了一个题目：你认为我国的房地产市场目前处于什么阶段？选择题：势头强劲，高位盘整波动，掉头向下趋势。近来一系列的宏观调控政策对中国会带来什么？这个题目不仅仅是我们台上的几位专家来选择，我们在座的各位都是专家，你们也可以选一选中国目前房地产市场目前在什么样的阶段？

卢勇：我选B。

郭井立：为什么？

卢勇：环境发生了一个非常深刻的调整，在现在的形势之下不可能出现一个大起大落，国家、政府高层次对这个是严控的，不可能让它滑坡，也不允许让它往上升。

周才炳：我也选B。是新思维，新技术，新理念的一个应用，让这个房产引入了一个新的发展方向。

郑淑全：我选择A，我不是唱衰派，我选A不完全是指房产的价格，我觉得房产的价格是一个方面，另外这个产业的前景，这两个因素让我选A。

刘宇庆：我选2.5。

郭井立：此处必须有掌声。

刘宇庆：高位盘整波动是大盘，小盘掉头是向下趋势。有两个不能低估，不能低估习近平总书记所讲的房子是用来住的，不是用来炒的，这句话的坚定性和政策的硬性不能低估。第二个低估，过去我们中国的GDP房地产占了很大的一块，但是现在的形势已经起了一定的变化，高科技和很多的产业已经慢慢的上升，当这个比例上升到一定的时候，所以这个不能忽视。

吴翔华：我的答案是B，它的题目叫做目前处于什么状态，理由很简单，因为不能低估政策调控的决心，所以A不能选，不能低估政府护盘的决心，所以不能选C。

郭井立：同意A的举手，有七八位。同意B的请举手。大多数都同意B

郭井立：认为是1.9，确实目前房地产市场是在一个高位盘整的阶段，盘整高位有上升有下降趋势，未来总体上看，“量”未来会逐步的下降，“价”会继续高位盘整。但是有些地方也会有所下行。

郑淑全：各位专家的意见我是理解的，我们做销售，各位专家生活在一二线城市，中国的三千多个城市，一二线城市只有十几个，最近一个阶段涨幅一年达到50%的，三线城市有多少，我刚才讲的我看好这个产业，三线城市最近的房价涨幅有多高，四线城市涨幅有多高，住在那里的人非常清楚。如果近阶段或者现阶段，因为我是做三线市场多一点，所以我深有感触，所以我不敢说它是往下或者盘整的。我也知道现在政府的压力也是蛮大的。

郭井立：我们掌声也要更热烈一点。

周才炳：我确实有数据，我属于浙商，我们有一千多个老板在甘肃，像西安下面的城市，中西部，去年下半年十月份开始，前两年不动的房子，原来卖四五千的房子都在六七千，今年全卖完了。一二线城市的调整和三四线城市的势头上扬，这两个状态是并举的。有的时候我们研究的数据是在二线城市以上，却中小城市的数据我们没有过多的关注。

郭井立：周总刚才演讲的主题就是互联网大数据，还是数据说话了。

卢勇：应该是B，一个是从宏观上讲，三去一降，特别是三去是针对房地产的多，稳中求进要稳，第三个是防空风险，主要防空金融风险，金融风险的大头就是在房地产，这是宏观环境上说的，我们国家的土地是公有制的，户籍制度是流动性不强的，不太好从一个城市到另外一个城市随意流动的。纵观环境扭曲了城市资源的配置和能力，压制了我们的需求。微观环境，现在和宏观环境是一样的，就是打压的，限购限卖限价，一方面市场需求还没有释放，我们的市场需求还没有释放，从宏观方面一直来打压的，所以现在处于一个中间的高位盘整的阶段。

吴翔华：其实很简单，郑总和周总讲到了三四线城市的情况，明天共六个城市出台新的限售政策，中央目前就是四个字，露头就打。不是简单的百分之四五十可以涵盖的，是翻倍的。即使这样，这些城市的涨幅没有真实需求，它的投机者居多，后面的风险特别大。存在这样的上涨幅度也要防空。南京这样的城市还是再一个高位盘整阶段，短期内向下的可能性不太大。但是北京连续的出一些政策，在拿北京做实验，实验成功才会向全国推广，这方面后面可能会拭目以待长效机制的建立。

郭井立：下面哪位朋友举个手，我们请他发表一个观点。张院长是第一个举手的。张院长是江苏城市发展研究院的老院长，也是著名的城市发展方面的专家。

张院长：我长期搞政策研究，理性思考，我判断高位盘整波动，这个对当前房地产市场目前处于什么阶段，这是非常精到的概括。

郭井立：我们第一个题目大家的判断，发表了个人的观点。我想大部分朋友们都认为是高位盘整的阶段。

现在进入第二个题目，既然高位盘整了，刚才讲的是目前在什么阶段，下面往哪里走呢？提了三个问题，原地踏步，另辟蹊径，创新发展。

周才炳：B+C。

郑淑全：C。

刘宇庆：A+B。

吴翔华：一到调控的时候我们就要谈C，调控完了又要谈A。现在选C。

卢勇：我选C。

郭井立：你们不会弃权吧？是不是都在选C？恭喜你，你答对了，给一点热烈的掌声。每个人是自己的观点，解释起来比较复杂。

郭井立：大家认为创新发展是未来房地产的发展方向，我们谈论的就是新兴地产，新兴地产上午李教授做了一个很详细的解读，我想请每位专家谈一谈新兴地产的“新”应该新在何处？

卢勇：我觉得其实本身来解释这个“新”已经不新了，2016年10月8日国家发改委发布了一个小城镇建设的指导意见上面连续提了九个新，新平台，新动力，新办法，新保障，新路径，一共提了九个。既然是新兴地产，它实际上契合了供给侧改革的要求，这个新是转型的意思，实现一个地产的目标转型，地产文化的转型，这是它的一个新的意思。后面一个新是关于这个产品的新，功能的新等等的内容。和转型升级结合起来。

周才炳：我认为这个新首先从脑袋瓜开始，我们所有地产人的脑袋都要进入一个新的思维状态，像以前车子一样开桑塔纳的时候已经过去了，这个思维决定着我们出来的产品永远是落后的，或者是过剩的，所以周琦老师讲的，人的脑袋瓜开始，新的地产人，新的地产商，新的地产策划人都要把这个“新”的思维从哪里下手开始。这个新是新技术的应用，包括互联网思维的一些技术，包括定制化的一些技术，以用户为导向的技术，不是房子造起来以后拼命推，结果不适合。除了价格以外还有产品的时候，我们搞了很多园区，搞了很多小镇，结果是不符合的。像六维集团的嵌入式的颐养服务也是一种技术。第三个新是人居需求的环保的要求，绿色的要求，新材料的应用，包括装配式的住宅。第四个就是新的营销手段，一定要以互联网几大思维用户中心去营销，才能取得很好的成绩。

郑淑全：我个人认为我们作为新这个方面，最重要的应该是抓需求，就是新需求。我们现在所有的房子和所谓的个人的住宅也好，颐养产业也好，那些新的东西都是围绕需求来做的，我们应该在研究新兴地产的时候研究新需求，挖掘新需求，如果需求的方向对了，挖掘对了，引导对了，后面那些新都是顺势而为，应该抓住新的需求，然后研究新的地产，然后找到新的方向，这是我们房地产未来的一个刘宇庆：我理解的新兴地产是有三个要素组成的，第一个要素就是新业态，这个新业态里面包括新产业和新状态，第二个就是新思维，第三个部分就是新工具，或者说是叫新方法。由这三个东西共同组成了新兴地产的概念。我上网查了一下，新兴地产这个词在某一个网站是3200万条，可是我就硬往下面查，结果没有一条是讲新兴地产这个概念的，而是把它作为一个公司的名称或者作为一个项目这样来讲的。真正的把新兴地产作为一个理念提出来，我们应该很自豪的讲，这是我们江苏人的创造，第一次以新兴地产一个概念。如果我们今天不能在这个上面形成共识，今天开了一天的会就毁了。新兴地产的概念一定要摆在头顶上，所以它的标题就是新兴地产成论坛热词，也就是这个概念。新兴业态、新兴思维和新兴工具构成了什么关系呢？就是刚才很多专家所谈到的气、道、梳，只有这者的结合才是我们今天大家在一起共同探讨新兴地产的博大精深的内涵。

吴翔华：前面几位专家说的非常好，我非常赞成各位专家对新兴地产的描述。我刚才也讲了，每次我们调控的时候开发商想着好象要转型了，最大的风险是政策风险。当政策风险来的时候我们如何可以规避市场风险。过不了两天这个风险退出了，过去的模式又回来了。我觉得新兴地产现在提出来这个概念，不能简单的讲是产品创新，技术创新，工人创新，因为不能拿传统地产不当干部，传统地产也在做技术创新，技术创新和工人创新，他们都会做，和它有什么不同呢？发现新兴地产不是一个新的产品叫转型，也不是企业有这个新的战略叫转型，是价值观要转型，我们的价值观出了问题，我们过去的价值观都是很简单，拿地、开发、建设、销售，我们建成为叫香港模式。第二种价值观叫做美国模式，就是拿地、开放、建设、专业化的运营或者最大化的运营回报。如果做养老地产的第一个就是问这个投资多长时间可以回收？做特色小镇的这个土地指标什么时候能够兑现？这个思想还是过去开发企业的思维。这个是做不成新兴地产，我们新兴地产首先是价值观的改变。

郭井立：各位专家都从不同的角度对于新兴地产做了阐述，其实大家都谈到了一个观点，就是新兴地产的发展是一个大势所趋，新兴地产是解决供给侧的问题，是为解决满足市场需求的问题。我们想一想，新兴地产取代传统地产这个概念怎么去理解它呢？因为我们不可能把传统地产从地球上消灭掉，突然冒出一个新兴地产，我们讲的这个新兴地产是在传统地产的基础上进行转型和升级，这个转型和升级并不是一个形的升级，我们讲的更重要的是所谓“神”，这种“神”就是传递给别人的一种全新的生活的环境，人不但居住在这里，而且是精神环境的提升，所以这样的一种改变又发生变化了。我们经常讲弯道超车，新兴地产是不是弯道超车，它可能是另辟蹊径的问题。我们为什么不能转变一下思维？我们重新找一套路再往前冲呢？仍然要人，但是已经改变了，比如里面空间环境的改变，人的居住空间文化的改变，产业的改变，甚至于我们生活在这样一种生态化、智能化环境的改变，所以我们认为未来社会的发展，未来城市的发展和新兴地产是密切相关联的。在座的各位都有各自的专业，从你们各自专业的程度谈一谈你们的专业怎么和新兴地产结合？

卢勇：我谈不上专业吧，目前感觉我们整个房地产的发展实际上是一个资金密集型的行业，我个人发现国家政策调控，调控房地产就是从金融方面来做的。允许我们国家长期以来实行的不是一个普惠金融制度，而是一个非普惠的。我提出一个观点，我们现在国家要大力发展普惠金融，来辅助房地产发展，来实现人们的富裕，2008年温家宝总理提出来创建房地产基金，到目前我们国家还是一个没有被形成一个热点问题，一些企业在做，但是国家层面，政府层面还没有怎么动。整个房地产金融整体还是民间投资，或者一些其他的手段，一方面房地产要防范风险，另一方面还是要在房地产金融方面迈出应有的步伐。

周才炳：下午讲到14个互联网+的案例，在我们这个互联网+运用的领域里面，一个是更加的互联互通，让商家也好，业主也好与房产这个产品或者这个平台更加的方便，更加的便捷化。第二个层面是通过自文化的，一个是智能化，一个是有新技术产品的应用，环保产品的应用，是我们智能化的程度越来越高，在运用大数据的过程中也体现了很大的智能化。互联网+其实是从市场定位开始的，首先我们对这个产品在本地区它的市场环境是不是适合，消费者或者说业主处于一个什么状态，我们应该推出怎样的产品。对本身产品的盈利模式，像前期、中期、后期，包括物业都成为一个连接业主的重要平台，而不是像现在的物业一样是亏钱的，其实没有用大数据把真正的商流、信息流跟我们房产很好的物业集聚起来的信息转化起来。我们小区里面买的我东西多的，我还可以给你放小贷，给你15万的周转资金。随着各个地区的发展，商业模式的不同，市场环境的不同，深深的融入互联网+对新兴地产一个新的另外一条不一样的路。

郑淑全：我们是做营销的，他们经常开我的玩笑，说我们是卖的，实际上新兴地产说到“新”都是新的业态新的模式，让我们感到非常痛苦的，新东西不太好卖，这是我们现在面临的一个痛苦。如果说我们做营销的，做销售的，如何和新兴地产去融合，我们的话语权不是太多。我们能融进去应该怎么做呢？我们现在在做什么事情？我们在全国的450城市公司，每年都举办上千场的新兴地产的，有的是颐养地产，包括一些教育地产，做这方面的推广。我们现在能做的，我们的主导权不多，我们宣传新兴地产的一些新的理念，宣传新的产品，不断的去推广市场的过程中，把我们新兴地产加一把火助一把力。现在不好卖不代表未来不好卖。

刘宇庆：我是搞研究的，我感觉我们今天谈这个新兴地产，如果我们不用创新思维来研究新兴地产，最后还会走老路，这是我最担心的事情，今天东方地产研究院成立了，明天又恢复老样子，这是我最担心的。如果说出现了这种状况，那么蓝海也就变成红海了。我们希望能够从红海里面看到蓝海的曙光，我们也看不到。我们以特色小镇为例，我还想做点补充，我看了很多的关于特色小镇的微信上的文章固然很精彩，但是在操作的时候还是用陈旧的思维去操作，有的一下子做了100个小镇，50个小镇，我怀疑他是在抢码头，在抢指标，又在卖指标，这是因为我们房地产转型升级的要求。我们房地产的转型升级到底有没有破题，每人扪心自问，你的转型升级到底转成什么样，这一点要引起大家的重视。

吴翔华：我觉得新兴地产对于有件事情的迫切性是比较强的，就是人才的培养，我们现在懂技术的人比较多，我们都是来自跟我们产业链有关的专家、企业家，懂地产的人也很多，但是懂技术又懂地产的人很少，这方面的复合型人才，我们过去没有这个培养机制。当我们要发展养老地产的时候，我们发现没有懂房地产运营的和养老地产的人。所以这方面就想到一个什么问题呢？东方地产研究院一个很重要的职能就是交流、培训、互通有无。有些东西在地产当中早就是多少年前已经应用的，而且已经是更新换的一些产品，他们还抱着过去陈旧的观念。我们创造这个品牌首先你要了解这个平台，然后才谈得上转型升级。关键的问题是人的问题。

刘宇庆：我们有些策划公司，有些房地产公司抓了一个项目把它封起来，任何人都不准进来，就是遇到了困难，自己不能解决，宁可让它烂掉，就没有那种心胸，没有包容的心，你敞开大门，让江苏的能人进来，让江苏能干的企业进来，跟你把这件事情共同的干好，我已经见到太多太多的大门把它关的紧紧的，这个就是我们江苏的房地产，江苏的新兴地产遇到的最大的问题。所以这一点我要呼吁。

郭井立：我们给点掌声。今天我们是第一次在这样一个盛大会议上公开提出“新兴地产”慨念，第一次经过媒体介绍新兴地产的基本内涵，我们的会议手册里面都有新兴地产的核心内涵，但是谁来传播，谁来推动呢？所以我们也专门设定东方智客特训营，我们希望通过这个特训营培训出一批新兴地产策划运营人才，通过特训营培训成为新兴地产先行者。

台下参会者提问：我是做物业管理的，我也对专家刚刚的发言做了两个小小的点评。中间的这位先生是浙商，他提出了在他整个的发展过程中已经注意到物业管理的平台，过去大量的资金把房子盖好了以后就走人了，后续带来了诸多的麻烦，这可能是我们新兴地产一个要关注不断开发的前端，还要关注末端，末端是我们创造美好的一个新的可持续存在的一个要点。

吴教授讲的也很好，他讲到了在培养人才的过程中，人和技术的结合，不要走老路。在培养人才的过程中，从你的地产，从你的技术，和你的社会学，心理学，进新兴地产的结合，这种人才的打造是社会最大的需要。

郭井立：这位朋友叫许庆实，他在深圳的一个很出名的物业管理公司生活工作，我与他是老朋友，他也是我物业管理方面的老师。我本来认为我还是一个银牌主持人，结果被金牌主持人抢了风头了。我想每位老师说一句话，表达你对新兴地产的期待。

卢勇：不是说都在谈灰犀牛和后天鹅吗，有了东方地产的存在，房地产少了黑天鹅，中国经济少了灰犀牛。

郭井立：不仅仅少了，最好把它灭了才好。

周才炳：我的总结词是倒逼，东方地产研究院这个新兴地产应运而生，以前的消费者用砖头堆起来的房子，拿钱就钻进去了，以后不会了，以后新兴地产他们才能钻进去。

郑淑全：我期待新兴地产能够取代传统的地产，成为中国地产未来行业的一个引擎，然后带领中国房地产这个行业走向健康发展之路。

刘宇庆：在新兴地产理念的指导下，转型创新越早越主动。

吴翔华：希望江苏东方地产研究院成为我们新兴地产的黄埔军校，传统地产期待发展，东方地产研究院构筑产业链，助推新兴地产，开创辉煌未来。

郭井立：我们在座所有的朋友都希望能找到一个发展的蓝海，虽然我们对未来充满了信心，但是我认为在未来的发展过程中，我们仍然会遇到更多的是困难，甚至于是挫折。我们只有同心协力一往无前的往前走，我们只有战胜了无数的困难和挫折，我们就能一起走向胜利的彼岸。谢谢大家。