省工商联房地产商会举办中国房地产发展趋势高峰论坛

省工商联房地产商会举办中国房地产发展趋势高峰论坛 发布时间：2014-04-24 00:00:00，阅读次数：588 [优化][原稿] 更多

2014年初，一路高歌猛进的全国楼市突然出现"分水岭"，一线房价高烧不退与三四线房价松动分化加剧、土地市场火爆不减与楼市疲态渐显并存。有关房价下一步走势的争议，从未像现在这样激烈。在楼市信号如此错综复杂的表象中，房价下一步走势如何？调控政策会否区别对待？2014年全国两会房地产聚焦，房价、住房保障、城镇化建设等涉及房地产方面的问题成为两会代表委员的关注热点。4月23日，江苏省工商联房地产商会举办2014年中国房地产发展趋势高峰论坛，江苏省人大副主任、江苏省工商联主席许仲梓，江苏省工商联副主席、房地产商会会长张桂平，江苏省工商联会员处处长李晓东，江苏省工商联会员处主任陈梅，江苏省估价协会会长卞敬礼等领导出席论坛；我会与省工商联部分直属行业商会应邀参加了论坛。

许仲梓主任在致辞中说，今天，我们所面临的国家的经济、政治等宏观环境和房地产的走势大致相当。刚才听了桂平的深度剖析，给我的启发很大。房地产怎么办？一边是老百姓盼着要房子，政府能拿出来的地越来越稀少。另一方面我们有大量的房源在积压，我们的销售并不是太顺畅，企业家的压力越来越大。机遇和挑战并存，需要我们比以前有更好的智慧，更大的勇气，更周密的策划。第一就是房地产的走向如何？现在国家正在进行双向的调控，每个城市，每个地区都有不同的情况，需要企业家吃透国家政策，再决定自己的投资方向。第二是希望房地产商能够在行业里面更多的关注节能建材、环保绿色建筑，能够引领整个中国房地产的发展。这一点在江苏特别重要，绿色建材、绿色住宅、低碳建筑等等是整个国际的发展方向。第三点，希望企业家们把目光投向社会主义新农村建设和养老产业，包括养老的房地产产业。现在全中国找不到一个模式，找不到一个模型，找不到一条经验，这正是我们党中央国务院和全国人民所期盼的一个重点领域，这是同房地产密切相关的一个重要的事情。是房地产老总们的当之无愧的一项历史使命。第四建议企业家把企业作为终身的目标来追求。百年的企业要基于百年的产业，基于百年实业的内涵。做房地产不可能做一两百年，很大规模以后，能不能两条腿走路，转个型，关心一下高科技，出现一批高科技的领头人，高新产业的领军人物，然后把你的企业做到一百年、两百年甚至三百年，有序的做下去。最后向大家报告一件事，省委省政府对大家高度重视，江苏的民营经济实力规模在全国是排第一位的。省委省政府非常重视非公经济的发展，对民营经济下一步如何深化改革高度关注。6月份，省委省政府将以最大的规格召开江苏民营经济发展大会。省委省政府要看民营企业现在的情况怎么样，发展的实力怎么样，企业家需要什么东西，省委省政府该拿出什么样的政策措施等等，正在开展调查研究。5月份，省联也要开一次大型企业家的座谈会。把企业家对政治、对市场、对政策、对法律，有什么意见和建议都提出来，我们将其融合到省委省政府的政策措施里面去，为房地产行业进一步发展，乃至我们江苏整个民营企业的大发展迎来一个新的春天，贡献我们应该贡献的力量。

北京科技大学教授、博士生导师赵晓先生作了非常精彩的主题演讲。他说，在2008年的时候，中国经济进入到有点像目前这样一个时刻，也是充满着振荡，充满着各种说法。那个时候我们提出了一些政策建议,被政府所采纳，同时我们也对房地产市场提出了一系列的建议，也被采纳了。那个时候是很关键的一个时候，我们一些看法、判断和建议应该说对那个阶段是起了一些影响。现在好象是我们辛苦了几年之后，一夜之间似乎又退回到2008年了，究竟如何来把握我们未来的方向？包括政府究竟如何来应对目前这样一个复杂的经济走势？也包括房地产市场在这样一个宏观的大势下，它可能会是一个什么样的状况？我们每个人可能都有自己的看法。最近，我去了很多的国家，见了很多的人，前段时间去日本，见了日本的首相。这两天又去了菲律宾，有很多的感受。一些非常资深的经济人士，对中国经济都很关注，也都有很多的看法。他们说，其实中国到目前为止，改革开放30年了还从来没有出现过一次像样的危机，企业家可以说都是顺顺当当，一路幸福的走过来的。这样的企业家很难说是一个成熟的企业家。中国人有一句古话，说不起不迭不成豪杰。因为企业离打造百年老店还差得太远，因为企业没有经历过真正的摔打。这个信号，我觉得应该传递给企业家朋友。当很多人在谈论中国的楼市要崩盘，中国的人民币要崩盘，中国的经济要崩盘，也许我们应该有一个忧患的意识。同时，我们也应该准备好，因为天下没有不散的宴席，对经济来说也是一样，没有任何的政党，没有任何的企业家，没有任何的人能够避免这一点。30年没有大的危机。我们希望做百年老店，希望自己真正的成为一个豪杰，不起不迭不成豪杰。我们要有一个感恩的心态，为过去感恩，同时也应该有忧患意识。中国经济是不是要到了出事的时候？中国房地产是不是到了要崩盘的时候了？一方面我们看到中国经济在发生变化，比如说我们的动力系统发生了变化。过去中国经济增长有三大动力，一是有人口红利，有人口的动力。二是有出口的红利，加入WTO之后我们的外贸增长曾经高达30%以上，就是回落了也在20%以上。再一个就是楼市的红利，过去中国经济增长的20%—30%是由房地产拉动的，现在我们的楼市显然不太可能再像过去那样有那么强劲的动力。我们未来的10年能够增长到2千万套吗？能够这样负荷增长吗？其实这种可能性是很小的，供需关系也会发生微妙的变化，这种楼市的红利也会有所改变。

中国经济实际上始终有三个高成本，一是我们的政务成本很大。我们的税收成本在全世界大国里面可能是最高的。我们不仅有很高的税负，而且我们有收费，还有各种贿赂。二是金融成本很高，国家银行一年期的贷款利率可能是在7%左右，而影子银行的利率可能是在14%左右，民间借贷利率可能会在20%以上，这个金融成本在全世界大国里面也是最高的。三是土地成本越来越高。菲律宾的土地便宜得不得了，美国的土地成本也不高，中国的土地成本无疑是非常高的。过去我们是用3个低成本来跟这3个高成本来抗衡。第一劳动成本很低，第二人权成本很低。在菲律宾的房子是私有的，私有的就永远都私有，你要拆迁是根本不可能的。菲律宾最大的问题就是政府不到位，到处都是贫民窟，没有办法进行公共管理，没有办法进行基础建设。而我们这边可能正好相反，我们的人权成本是很低的，我们想拆就拆，想把别人的房子扒了就扒了，想不让别人生孩子就不能生。第三生态成本比较低。现在，我们看到三个高成本依然比较高，甚至是越来越高。但是三个低成本也开始变高了。比如说劳动力的工资水平比过去差不多增长了10%，人权成本也越来越高，征地补偿的成本越来越高了，生态成本也越来越高了，成为新的意识形态。

中国经济里有三大风险，第一个风险是结构性的风险，这个风险显现，中国经济的增长速度越来越低，中国政府投放在这个里面的资金量实际上一点都没有改变，仍然是保持非常高的量，比如货币供应量差不多是14%左右，社会融资总量大概在20%左右，表现出有深刻的结构性的风险。第二个是面临周期性的风险，美国的货币政策从宽松转为收紧，在这个时候美元会缩水，全世界的美元会回收到美国，这样就可能引发其他国家的振荡。有人在谈论会不会出现第二次亚洲金融危机，如果出现了之后，亚洲的房地产市场会不会腰斩一半等等。第三是制度风险，就是我们的经济改革到了一定的阶段，一定会引发全面变革。所以，十八届三中全会提出了全面改革，但是这个全面改革是不容易的。我们现在要生出一个孩子来，这个孩子叫做一个现代化的中国。我们知道生孩子是有危险的，甚至有生命危险，但是现在中国要进行全面改革，要生出这个孩子来是不容易的，这里面有一个制度性的风险。中国经济再像过去那种增长速度是不可能的。制度的平台一定要升级，这里面有很多深刻的教训和经验。很多国家都可以从低收入进入到中等收入，拉美国家原来都能够从低收入进入到中等收入，东南亚的一些国家也是这样。但是他们的问题在哪里？就是当他们的收入进入中等收入阶段以后，他们突然就停下来了。拉美在上个世纪70年代，他们的人均GDP就进入到中等收入，但是在接下来的整整40年里没有动态。我们中国是在这个阶段反超过去的，我们中国的危险在哪里呢？就是说我们也实现了经济起飞，从低收入进入到了中等收入，但是，随着结构性的风险、周期性的风险、制度性的风险、人口红利、出口红利、楼市红利这种消失的改变等等，我们要思考怎么办？我们必须清楚，我们这个制度平台根本不行，如果我们希望中国从中等收入进入到高等收入，我们制度的平台需要升级，这是一件非常重要的事。我们把制度平台升级来支撑下一步的增长，使得我们能够从中等收入进入到高等收入，这是非常重要的事情。我们的经济增长的确放慢下来了，这包含着中国政府深见远虑的考虑。2008年的时候，谁也看不清楚经济风险究竟有多重，美国是全世界最强大的经济体，那时候中国政府必须想办法来抢救自己的经济，出台了相关政策。现在很多人对2008年政策提出批评，但是这些都是马后炮。2008年的时候经济是带有不确定性的，没有办法准确的判断这个风险对我们影响有多大。我们应当看到，当全世界发达经济体经历困难的时候，我们的经济保持了稳步的快速的增长。现在情况又不同了，西方国家的经济在好转，在这个时候我们应该换档，我们应该进行结构性的调整，逼着我们的企业来适应这样一个新的环境，同时把我们的制度平台升级。就好像一个人爬山一样，每一个人都可以很轻松的爬上泰山，但是在座的谁要是想爬上珠穆朗玛峰，这是不容易的，你大概能爬到的就是珠峰的大本营，你要在那里做积极的准备，甚至要做好几年的准备，你要把身体素质调整到最好的状态，把饮食也调整到最好的状态，把你的潜能充分的发挥出来，做好团队的模式。如果做好这些准备之后，都可以爬上珠穆朗玛峰。中国经济已经很顺利的爬到了泰山顶上，接下来要登顶珠峰，成为发达国家，我们要进行制度升级。原来的制度平台没有办法再往前持续的给我们的经济动力，这个时候经济进行适当的换档，把制度平台调整好，这对未来来说是非常有利的。

十八届三中全会就是致力于全面改革，打造新的制度平台，在我们换档期之后能够把我们的经济动力重新捡起来，推动我们的经济增长。针对我们的政务高成本，中国政府采取了很多办法，比如说取消管制的办法，取消行政审批的办法，李克强总理一直在推，包括上海的自贸区，目的就是为了降低行政成本、降低政务成本。在降低成本里面有一个非常重要的事情，就是负面清单的管理。以后如果政府没有列入负面清单的，没有说不可以做的，老百姓都是可以做的，这是带来一个政务成本的降低。与此同时十八届三中全会讲的很清楚，要稳定税负，税负不能再高了。同时我们要启动金融改革，慢慢进入到民营银行的引入，然后是金融改革，货币自由化的改革，一直到人民币管制的放松。如果金融改革到位了，整个中国经济改革就会取得成果。

我认为大危机暂时不会来。有三大底气，第一个底气就是有4万亿的外汇储备。第二是有非常强大的内在的增长的潜力，这是跟我们的城市化联系在一起的。日本的泡沫崩溃是在城市化率差不多到80%的时候，经济没有什么退路了，也没有什么潜力了。我们中国的城市化率刚刚超过50%，如果从城市化率的水平来看，我们相当于日本的50年代。我们现在的城市化水平，大概跟日本50年代差不多，如果看我们的人均收入，我们可以进入到日本的70年代。所以我们的整个城市化跟我们的经济相比差不多滞后了20年，所以我们留了一个大坑还没有完全填完，这是从全国来看。中国要真的走到70%以上，然后再进入到80%，我们需要十几到二十年。刚才许主席讲我们的房地产应该还有20年的发展阶段，这可能是有一点点乐观，但是我认为十年是没有问题的。如果从供需关系来考虑，十年是没有任何问题的。第三个机会是中国还有劳动力数字红利的机会，我们现在劳动力的数量优势已经没有了。菲律宾现在平均下来一般的家庭，普通的家庭都是三五个孩子，一大堆孩子，劳工便宜的不得了。但是我们另外一个优势很明显要出来了，就是我们劳动力的素质提升了。我们每年的大学毕业生是700万人，这是非常大的数量级，从明年开始，2015年基本上我们新增的劳动力会全是大学生，这是不得了的一个变化。美国什么时候进入到新增劳动力全都是大学生呢？是上个世纪70年代，在那之后美国的产业结构发生了一系列深刻的变化，创新性的产业开始出来了，金融产业的发展，现代服务业的发展，教育、医疗等等。我们中国差的很远，我们很多的产业的创新刚刚开始，包括互联网。我们现在看到中国开始有一些世界级的创新，我发现全世界的人都开始用微信，将来会带来非常多的变化。这个创新一定是和中国的劳动力素质联在一起的，有人说中国未来走什么路，走德国的道路还是走美国的道路。德国后来的产业升级进入到了精工制造，德国造最好的车，它的制造业保持相当大的规模，他们有很多的职业学校，培养出非常多的优秀工人。有人说中国应该向德国学习，走精工之道。但是也有人认为应该像美国学习，走创新道路。我认为中国应该学习美国的道路，如果你要成为德国那样的国家，让我们的学习在上初中的时候就要让他们进入职业学校。我们中国人都喜欢上大学，喜欢文凭，我们都上大学了，他们不会希望做工人的，即使他们做了工人也比不上德国的工人。所以中国将来最有可能的是走美国的道路，中国的企业这种研发的费用现在也在提升，现在我们有一个机会，更多的是走创新型的道路。

如果从中国经济的结构水平来看，最快的时候已经过去了，因为这几年很多企业也开始做创新，都要引用互联网的思维，都在进行某些调整，都在压缩成本。你从上市公司来看，整个上市公司的效益是不断的往上走的。中国企业可能最坏的时候也已经过去了。中国的政府能不能在这个时候，通过新的制度平台的构建释放出新的经济活力，包括我们把劳动力的红利释放出来，新兴城镇化释放出来，给中国经济带来新的活力。
我的结论是，第一过去的高速增长就不要再想了，那已经成为过去了。但是，现在可以进入到了稳定增长的时期，就是说，我们的经济增长没有过去那么高，但是也没有过去振荡那么大，中间的波动很小，基本上在7%到8%，如果我们做得好，我认为还有可能突破8%。稳态增长的阶段你不要小看它，如果我们稳态增长能够保持这样一个接近8%的增长，其实中国经济在2020年左右会超过美国经济。第二是逐渐的进入到好人能够挣钱的阶段，这一轮反腐败下来，接下来进行的全面改革，看到的是好人能赚钱的阶段在进来。第三是我们必须要变，体现在你的产品结构、产业结构。比如说房地产，很多人在转向绿色房地产、养老房地产，万科这种公司采用了产业化。以企业的变化来应对我们这个时代环境的变化。

在对话环节，北京科技大学教授、博士生导师赵晓，新华社江苏分社副社长、著名文化学者徐战前，财经评论家、楼市专家余丰慧与主持人的对话也十分精彩。